Ratio prêt/valeur (LTV) : qu'est-ce que c'est, comment le calculer, exemple (2024)

Quel est le ratio prêt/valeur (LTV) ?

Le ratio prêt/valeur (LTV) est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières et autres prêteurs examinent avant d’approuver un prêt hypothécaire. En règle générale, les évaluations de prêt présentant des ratios LTV élevés sont considérées comme des prêts à risque plus élevé. Par conséquent, si l’hypothèque est approuvée, le taux d’intérêt du prêt est plus élevé.

De plus, un prêt avec un ratio LTV élevé peut obliger l'emprunteur à acheterassurance hypothécairepour compenser le risque pour le prêteur. Ce type d’assurance est appelé assurance hypothécaire privée (PMI).

Points clés à retenir

Le rapport prêt/valeur (LTV) est un ratio souvent utilisé dans les prêts hypothécaires pour déterminer le montant nécessaire pour verser un acompte et si un prêteur accordera un crédit à un emprunteur.
Des LTV plus faibles sont meilleurs aux yeux des prêteurs, mais obligent les emprunteurs à verser des acomptes plus importants.
La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs de prêt hypothécaire et de valeur nette du logement le taux d'intérêt le plus bas possible lorsque le ratio prêt/valeur est égal ou inférieur à 80 %.
Les prêts hypothécaires deviennent plus chers pour les emprunteurs dont le LTV est plus élevé.
Les programmes hypothécaires HomeReady de Fannie Mae et Freddie Mac's Home Possible destinés aux emprunteurs à faible revenu autorisent un ratio LTV de 97 % (acompte de 3 %) mais nécessitent une assurance hypothécaire (PMI) jusqu'à ce que le ratio tombe à 80 %.

Comment calculer le ratio prêt/valeur

Les acheteurs intéressés peuvent facilement calculer le ratio LTV d’une maison. Voici la formule :

$\begin{aligned} &Ratio LTV=\frac{MA}{APV}\\ &\textbf{où :}\\ &MA = \text{Montant de l'hypothèque}\\ &APV = \text{Valeur estimée de la propriété}\\ \end {aligné}$ LTVruntjeo=UNP.VMUNoù:MUN=Montant de l'hypothèqueUNP.V=Valeur de la propriété évaluée

Un ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par leévaluévaleur du bien, exprimée en pourcentage. Par exemple, si vous achetez une maison évaluée à 100 000 $ pour sa valeur estimative et que vous effectuez uneacompte, vous emprunterez 90 000 $. Il en résulte un ratio LTV de 90 % (soit 90 000/100 000).

Comprendre le ratio prêt/valeur (LTV)

La détermination d'un ratio LTV est un élément essentiel du prêt hypothécairesouscription. Il peut être utilisé dans le processus deacheter une maison,refinancementune hypothèque actuelle en un nouveau prêt, ou un emprunt sur des sommes accumuléeséquitéau sein d'une propriété.

Les prêteurs évaluent le ratio LTV pour déterminer le niveau d’exposition au risque qu’ils assument lors de la souscription d’un prêt hypothécaire. Lorsque les emprunteurs demandent un prêt pour un montant égal ou proche de la valeur estimative (et ayant donc un ratio LTV plus élevé), les prêteurs perçoivent qu'il y a plus de chances que le prêt soit accordé.défaut. En effet, il y a très peu de capitaux propres accumulés au sein de la propriété.

En conséquence, en cas deforclusion, le prêteur peut avoir du mal à vendre la maison à un prix suffisant pour couvrir le solde hypothécaire impayé tout en réalisant un profit sur la transaction.

Comment le LTV est utilisé par les prêteurs

Le ratio LTV n’est qu’un facteur parmi d’autres pour déterminer l’admissibilité à l’obtention d’un prêt hypothécaire.prêt sur valeur domiciliaire, ou unligne de credit. Cependant, il peut jouer un rôle important dans le taux d’intérêt qu’un emprunteur peut obtenir. La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs de prêt hypothécaire et de valeur nette du logement le taux d'intérêt le plus bas possible lorsque leur ratio LTV est égal ou inférieur à 80 %.

Un ratio LTV plus élevé n’exclut pas que les emprunteurs obtiennent l’approbation d’un prêt hypothécaire, bien que les intérêts du prêt puissent augmenter à mesure que le ratio LTV augmente. Par exemple, un emprunteur avec un ratio LTV de 95 % peut se voir accorder un prêt hypothécaire. Cependant, leur taux d’intérêt peut être supérieur d’un point de pourcentage au taux d’intérêt accordé à un emprunteur ayant un ratio LTV de 75 %.

Si le ratio LTV est supérieur à 80 %, un emprunteur peut être amené à acheterassurance hypothécaire privée (PMI). Cela peut ajouter entre 0,5 % et 1 % au montant total du prêt sur une base annuelle. Par exemple, un PMI avec un taux de 1 % sur un prêt de 100 000 $ ajouterait 1 000 $ supplémentaires au montant total payé par an (soit 83,33 $ par mois). Les paiements PMI sont requis jusqu'à ce que le ratio LTV soit de 80 % ou moins. Le ratio LTV diminuera à mesure que vous remboursez votre prêt et que la valeur de votre maison augmente au fil du temps.

En général, plus le ratio LTV est bas, plus les chances que le prêt soit approuvé sont grandes et plus le taux d’intérêt est susceptible d’être bas. De plus, en tant qu'emprunteur, il est moins probable que vous soyez obligé de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI).

Bien que la loi n'exige pas que les prêteurs exigent un ratio LTV de 80 % pour que les emprunteurs évitent le coût supplémentaire du PMI, c'est la pratique de presque tous les prêteurs. Des exceptions à cette exigence sont parfois faites pour les emprunteurs qui ont des revenus élevés, un endettement faible ou un portefeuille d'investissem*nt important.

< 80 %

En règle générale, un bon ratio prêt/valeur ne devrait pas dépasser 80 %. Tout ce qui dépasse 80 % est considéré comme un LTV élevé, ce qui signifie que les emprunteurs peuvent être confrontés à des coûts d'emprunt plus élevés, avoir besoin d'une assurance hypothécaire privée ou se voir refuser un prêt. Les LTV supérieurs à 95 % sont souvent considérés comme inacceptables.

Exemple hypothécaire de LTV

Par exemple, supposons que vous achetiez une maison évaluée à 100 000 $. Cependant, le propriétaire est prêt à le vendre pour 90 000 $. Si vous versez une mise de fonds de 10 000 $, votre prêt est de 80 000 $, ce qui donne un ratio LTV de 80 % (soit 80 000/100 000). Si vous augmentiez le montant de votre mise de fonds à 15 000 $, votre prêt hypothécaire s'élèverait désormais à 75 000 $. Cela porterait votre ratio LTV à 75 % (c'est-à-dire 75 000/100 000).

Variations des règles du ratio LTV

Différents types de prêts peuvent avoir des règles différentes en ce qui concerne les exigences en matière de ratio LTV.

Prêts FHA

Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires conçus pour les emprunteurs à revenus faibles à modérés. Ils sont émis par un prêteur agréé par la FHA et assurés par leAdministration fédérale du logement (FHA).

Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum et des cotes de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels. Les prêts FHA autorisent un ratio LTV initial allant jusqu'à 96,5 %, mais ils nécessitent unprime d'assurance hypothécaire (MIP)cela dure aussi longtemps que vous avez ce prêt (peu importe à quel point le ratio LTV finit par baisser).

De nombreuses personnes décident de refinancer leurs prêts FHA une fois que leur ratio LTV atteint 80 % afin d'éliminer l'exigence de MIP.

Prêts VA et USDA

Les prêts VA et USDA – disponibles pour les militaires actuels et anciens ou ceux des zones rurales – ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée même si le ratio LTV peut atteindre 100 %.Cependant, les prêts VA et USDA comportent des frais supplémentaires.

Fannie Mae et Freddie Mac

Les programmes hypothécaires HomeReady de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac destinés aux emprunteurs à faible revenu autorisent un ratio LTV de 97 %. Ils ont toutefois besoin d'une assurance hypothécaire jusqu'à ce que le ratio retombe à 80 %.

Pour les prêts FHA, VA et USDA, des options de refinancement simplifiées sont disponibles. Celles-ci dispensent des exigences d'évaluation afin que le ratio LTV de la maison n'affecte pas le prêt. Pour les emprunteurs dont le ratio LTV est supérieur à 100 %, également appelés "sous l'eau" ou "à l'envers", l'option de refinancement à rapport prêt élevé de Fannie Mae et le refinancement de secours amélioré de Freddie Mac sont également des options disponibles.

Important

Les frais initiaux sur les prêts immobiliers Fannie Mae et Freddie Mac ont changé en mai 2023. Les frais ont été augmentés pour les acheteurs ayant une cote de crédit plus élevée, comme 740 ou plus, tandis qu'ils ont été réduits pour les acheteurs ayant une cote de crédit plus faible, comme ceux inférieurs à 640. Un autre changement : Votre acompte influencera le montant de vos frais. Plus votre mise de fonds est élevée, plus vos frais sont bas, même si cela dépend toujours de votre pointage de crédit. Fannie Mae fournit leAjustements de prix au niveau du prêtsur son site Internet.

LTV vs LTV combinée (CLTV)

Alors que le ratio LTV examine l'impact d'un seul prêt hypothécaire lors de l'achat d'une propriété, lerapport prêt-valeur combiné(CLTV) est le ratio de tous prêts garantis sur une propriété à la valeur d'une propriété. Cela inclut non seulement l'hypothèque principale utilisée dans le LTV, mais également toute deuxième hypothèque, les prêts sur valeur domiciliaire ou les marges de crédit, ou d'autres privilèges.

Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaut d'un acheteur potentiel lorsque plus d'un prêt est utilisé, par exemple s'il aura deux hypothèques ou plus, ou une hypothèque plus un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit (HELOC). En général, les prêteurs sont disposés à prêter à des ratios CLTV de 80 % et plus et à des emprunteurs ayant une cote de crédit élevée. Les prêteurs primaires ont tendance à être plus généreux avec les exigences CLTV puisqu’il s’agit d’une mesure plus approfondie.

Regardons d'un peu plus près la différence. Le ratio LTV ne prend en compte que le solde hypothécaire principal d’une maison. Par conséquent, si le solde de l’hypothèque principale est de 100 000 $ et que la valeur de la maison est de 200 000 $, le LTV = 50 %.

Prenons cependant l'exemple s'il dispose également d'une deuxième hypothèque d'un montant de 30 000 $ et d'un HELOC de 20 000 $. Le rapport prêt/valeur combiné devient désormais (100 000 $ + 30 000 $ + 20 000 $ / 200 000 $) = 75 % ; un ratio beaucoup plus élevé.

Ces considérations combinées sont particulièrement importantes si le créancier hypothécaire fait défaut et est saisi.

Qu'est-ce qu'un bon LTV ?

La plupart des prêteurs utilisent 80 % comme seuilpour un bon ratio prêt/valeur (LTV). Tout ce qui est en dessous de cette valeur est encore meilleur. Notez que les coûts d’emprunt peuvent devenir plus élevés, ou les emprunteurs peuvent se voir refuser des prêts, lorsque le LTV dépasse 80 %.

Quels sont les inconvénients du Loan-to-Value ?

Le principal inconvénient des informations fournies par un LTV est qu’elles incluent uniquement l’hypothèque principale due par un propriétaire et n’incluent pas dans ses calculs les autres obligations de l’emprunteur, telles qu’une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire. Par conséquent, le CLTV est une mesure plus inclusive de la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt immobilier.

Que signifie un LTV de 70 % ?

Un ratio prêt/valeur (LTV) de 70 % (0,70) indique que le montant emprunté est égal à soixante-dix pour cent de la valeur de l'actif. Dans le cas d’un prêt hypothécaire, cela signifierait que l’emprunteur a mis en place une mise de fonds de 30 % et finance le reste. Par exemple, une propriété de 500 000 $ avec un LTV de 70 % aurait une mise de fonds de 150 000 $ et une hypothèque de 350 000 $.

Comment est calculé le LTV ?

Le rapport prêt/valeur (LTV) est calculé simplement en prenant le montant du prêt et en le divisant par la valeur de l'actif ou de la garantie empruntée. Dans le cas d’un prêt hypothécaire, il s’agirait du montant du prêt hypothécaire divisé par la valeur de la propriété.